Seguramente recuerdes la crisis inmobiliaria de 2008, aunque no tuvieras una vivienda en aquel momento. Si te preocupa que se repita lo que ocurrió entonces, hay buenas noticias: el mercado inmobiliario actual es diferente al de 2008. Una razón importante es que no hay suficientes viviendas en venta. Esto significa que hay una falta de oferta, y no un exceso de oferta como la última vez. Para que el mercado se desplomara, tendría que haber demasiadas viviendas en venta, pero los datos no indican que eso vaya a suceder. La oferta de viviendas proviene de tres fuentes principales:
– Los propietarios deciden vender sus casas.
– Viviendas de nueva construcción.
– Inmuebles en situación de dificultad (ejecuciones hipotecarias o ventas al descubierto)
Aunque la oferta de viviendas ha aumentado con respecto al año pasado, sigue siendo baja. La oferta de los últimos meses está por debajo de lo habitual. El gráfico que aparece a continuación lo muestra con mayor claridad. Si observas los datos más recientes (en verde), en comparación con los de 2008 (en rojo), hoy en día solo hay disponible aproximadamente un tercio de ese stock.
Entonces, ¿qué significa esto? Simplemente no hay suficientes viviendas disponibles como para que bajen los precios. Para que se repita lo ocurrido en 2008, tendría que haber muchas más personas vendiendo sus viviendas y muy pocos compradores, y eso no está ocurriendo en este momento.
Viviendas de nueva construcción
La gente también está hablando mucho de lo que está pasando actualmente con las viviendas de nueva construcción, y esto puede llevarte a preguntarte si las constructoras están exagerando. El gráfico que aparece a continuación muestra el número de viviendas nuevas construidas en los últimos 52 años:
Los 14 años de construcción (marcados en rojo) son, en gran parte, la razón por la que el stock es tan bajo hoy en día. Básicamente, los constructores llevan años sin construir suficientes viviendas, lo que ha provocado un déficit significativo en la oferta.
Aunque la última barra azul del gráfico muestra que esto está aumentando y que va camino de volver a alcanzar la media a largo plazo, esto no provocará de repente un exceso de oferta. Esto se debe a que hay una gran brecha que compensar. Además, los constructores están actuando de forma deliberada para no construir demasiadas viviendas, como hicieron durante la burbuja.
Inmuebles en situación de dificultad (ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto).
La última fuente de oferta son los inmuebles en dificultades, incluidas las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias. Durante la crisis inmobiliaria, se produjo una avalancha de ejecuciones hipotecarias debido a las condiciones de los préstamos, que permitieron a muchas personas obtener una hipoteca que en realidad no podían pagar.
Hoy en día, los criterios de concesión de préstamos son mucho más estrictos, lo que se traduce en compradores más cualificados y en un número mucho menor de ejecuciones hipotecarias. El gráfico que aparece a continuación utiliza datos de la Reserva Federal para mostrar cómo han cambiado las cosas desde la crisis inmobiliaria:
Este gráfico muestra que, a medida que los criterios de concesión de préstamos se hicieron más estrictos y los compradores más solventes, el número de ejecuciones hipotecarias comenzó a disminuir. Y en 2020 y 2021, la combinación de una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias y el programa de moratoria contribuyó a evitar que se repitiera la oleada de ejecuciones hipotecarias que vivimos alrededor de 2008.
El programa de moratoria supuso un punto de inflexión, ya que ofreció a los propietarios opciones —como aplazamientos de pagos y modificaciones de la hipoteca— de las que antes no disponían. Y los datos sobre el éxito de este programa muestran que cuatro de cada cinco propietarios que salen de la moratoria han pagado la totalidad de la deuda o han elaborado un plan de pago para evitar la ejecución hipotecaria. Estas son algunas de las principales razones por las que no habrá una oleada de ejecuciones hipotecarias en el mercado.
Qué significa esto para ti:
Los niveles de existencias no se acercan ni remotamente a lo que deberían ser para que los precios bajasen de forma significativa y el mercado inmobiliario entrase en colapso. Según Bankrate, esto no va a cambiar a corto plazo, sobre todo teniendo en cuenta que la demanda de los compradores sigue siendo fuerte: «Esta continua escasez de oferta explica por qué muchos compradores aún no tienen más remedio que subir los precios. Y también indica que la ecuación de la oferta y la demanda simplemente no permitirá una caída de los precios en un futuro próximo».
»Conclusión: El mercado no cuenta con suficientes viviendas disponibles como para que se repita la crisis inmobiliaria de 2008, y no hay nada que indique que esto vaya a cambiar a corto plazo. Por eso, el stock inmobiliario nos indica que no hay ninguna caída a la vista.
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